去年，除了少數(shù)城市之外，很多城市停止或者放寬了關(guān)于“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”的樓市規(guī)定；去年9月， “限墅令”松綁，國(guó)家自然資源部發(fā)文建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制，與2003年施行相隔了21年；3月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局停止執(zhí)行《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》被證實(shí)，預(yù)示著施行了18年的“9070政策”正式退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；3月27日，北京一份《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》成“失效”狀態(tài)，說(shuō)明“離婚三年內(nèi)不得京內(nèi)購(gòu)房”文件被停止執(zhí)行。之前樓市出臺(tái)的限制性政策接連被取消，這樣的動(dòng)作后期或許還會(huì)繼續(xù)，都是為了落實(shí)去年7月份在高規(guī)格會(huì)議上領(lǐng)導(dǎo)的指示：“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的要求。一、房地產(chǎn)走向已成明牌近幾年，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期：1、城鎮(zhèn)化率超過(guò)了66%，達(dá)到了高位，再往上發(fā)展速度相比之前減緩。2、根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)家庭的住房持有率占比96%，其中41.5%的家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)，且人均住房面積達(dá)到了41.76平方。當(dāng)前樓市住房已經(jīng)基本上滿足了 “有房住”的需求，但同時(shí)也突顯人們對(duì)居住好房子的需求，即“住好房”與供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡之間的矛盾。所以，近兩年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述也在不斷的發(fā)生變化。比如，今年兩會(huì)報(bào)告上有“要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。兩會(huì)后，住建部倪虹部長(zhǎng)在答記者問(wèn)時(shí)，談到房地產(chǎn)市場(chǎng)將“完善‘市場(chǎng)+保障’的住房供應(yīng)體系，政府保障基本住房需求、市場(chǎng)滿足多層次多樣化住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度，努力讓人們住上好房子”。再到領(lǐng)導(dǎo)在國(guó)常會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確指示“有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”從以上看出，不管是樓市“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，還是“好房子”，再到高層指示“加大高品質(zhì)住房供給”，都明確了一點(diǎn)那就是在“保障+市場(chǎng)”雙軌制當(dāng)中， “市場(chǎng)”上提供的商品房，更多要滿足“改善需求”。而用于“改善的、高品質(zhì)的好房子”，很顯然這樣的住房需求與9070政策的要求是不相符的，而給“限墅令”松綁是順應(yīng)現(xiàn)階段改善和終極改善群體的需求。因?yàn)檫@部分人既有非常強(qiáng)烈的改善居住的需求又有很強(qiáng)的購(gòu)買力，所以，要想讓這個(gè)群體為樓市當(dāng)前困境找到突破口，就需要滿足他們對(duì)“高品質(zhì)住房”的需求。二、 樓市升溫跡象明顯，買房人從觀望轉(zhuǎn)向糾結(jié)我們先來(lái)看看北上廣深新房和二手房市場(chǎng)，從到訪、認(rèn)購(gòu)到成交方面的數(shù)據(jù)。1、北京：過(guò)去一周，朝陽(yáng)區(qū)交易中心經(jīng)歷了近年來(lái)罕見(jiàn)的訪客潮，日均人流達(dá)到2500人次以上，高峰期有時(shí)3000人，現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)，呈現(xiàn)出久違的火爆景象。近3周的時(shí)間，北京存量房市場(chǎng)交出了一張令人矚目的成績(jī)單：全市網(wǎng)簽數(shù)量一舉突破8217套大關(guān)，輕松超越2月份全月的交易量。特別值得一提的是，部分周六周日，一天交易量強(qiáng)勢(shì)沖破千套門檻，展現(xiàn)出市場(chǎng)強(qiáng)大的購(gòu)買能力和活躍度。2、廣州：根據(jù)合富平臺(tái)數(shù)據(jù)，3月18號(hào)-24號(hào)，廣州新房市場(chǎng)熱度顯著提升，成交量較前一周大幅躍升超過(guò)三成。存量房同樣表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，交易量連續(xù)4周上行，首次突破單日200套關(guān)口，刷新近五個(gè)月來(lái)的單日交易紀(jì)錄。3、深圳：同樣顯現(xiàn)出升溫的場(chǎng)景。從深圳中原發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，上周新建樓盤售樓部吸引到訪6000余人，與上個(gè)月相比數(shù)量增加了40%。一些熱門項(xiàng)目在周末人氣爆滿，就在上個(gè)周末，到訪量就超過(guò)一千批次的客戶，說(shuō)明不少購(gòu)房者正積極入場(chǎng)。與此同時(shí)，深圳二手房市場(chǎng)熱度亦同步提升，深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅成交量達(dá)1286套，環(huán)比增長(zhǎng)6.6%，連續(xù)六周實(shí)現(xiàn)成交量增長(zhǎng)，并連續(xù)兩周創(chuàng)下了2022年以來(lái)的新高，市場(chǎng)活躍度持續(xù)上揚(yáng)。4、上海：近期入市的不少樓盤認(rèn)購(gòu)率超高，迅速引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。其中，保利濱江天珺二期以340%的超高認(rèn)購(gòu)率，呈現(xiàn)出一房難求的局面；嘉定新城第5期小區(qū)受關(guān)注程度緊隨其后，也得到了購(gòu)房者的認(rèn)可，認(rèn)購(gòu)率也達(dá)到了327%。而存量房市場(chǎng)，在進(jìn)入3月以來(lái)，日均交易量穩(wěn)定在500套以上，與2月份每天平均258套的交易量相比，實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)。綜上所述，隨著樓市限制性政策接連取消，房地產(chǎn)走向成明牌，購(gòu)房者出現(xiàn)了不同的狀態(tài)，比如有的人從觀望轉(zhuǎn)向糾結(jié)，有的人開始進(jìn)場(chǎng)。特別是近期一線城市中樓市所展現(xiàn)出明顯的回暖跡象，無(wú)論新房還是二手房市場(chǎng)，均呈現(xiàn)出交易活躍、需求旺盛的特點(diǎn)。這都是人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化帶來(lái)的正常的反應(yīng)，購(gòu)房者應(yīng)該理性看待。建議大家可以多關(guān)注未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)，也不要過(guò)于盲從，適合自己的才是最好的選擇。